Il condominio è custode delle parti comuni e risponde, nei confronti dei condomini come dei terzi danneggiati dalla loro omessa manutenzione, secondo il regime delineato dall’art. 2051 c.c.; il medesimo principio vale per quei beni che, sebbene in proprietà o uso esclusivi, svolgano tuttavia una funzione per i condomini o parte di essi, nel senso di fornire agli stessi una utilità. In tema di danni da omessa manutenzione della terrazza a livello in proprietà o in uso esclusivi (danni, nella specie, rappresentati dal crollo della terrazza medesima), deve essere cassata la sentenza che non si sia posta il preliminare problema di verificare, sulla scorta degli accertamenti peritali e delle altre risultanze processuali, l’imputabilità soggettiva del danno, e cioè di stabilire se le cause del crollo fossero ascrivibili ad un concorso di responsabilità dei proprietari interessati oppure a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo della terrazza stessa, che ne è anche il custode, con tutti i doveri di cui all’art. 2051 c.c.; l’indagine è assolutamente decisiva perché solo in caso di risposta positiva al primo quesito si rivela giuridicamente corretta la conclusione di applicare la regola del riparto di cui all’art. 1126 c.c. RITENUTO IN FATTO 1 Per quanto ancora interessa in questa sede, la Corte d’Appello di Catanzaro, con sentenza 2.12.2011, accogliendo l’impugnazione proposta da C.C. (erede di C.G.) contro Cr.Co. (ed in contraddittorio degli altri eredi), in riforma della sentenza di primo grado ha ridotto a 1/3 la misura della contribuzione degli eredi C. alle spese di rifacimento della terrazza a livello di loro proprietà sovrastante l’appartamento della Cr. sito nel fabbricato in (OMISSIS). La Corte territoriale ha motivato la sua decisione richiamando il principio dell’art. 1126 c.c., e dunque ha ritenuto che la Cr. debba contribuire per i rimanenti 2/3 quale proprietaria dell’immobile sottostante alla terrazza. 2 Contro tale decisione propongono ricorso per cassazione gli eredi di Cr.Co. in epigrafe indicati con due censure a cui resistono con separati, ma identici controricorsi, C.C. nonchè C.F. e C.M.G.. C.B.M. non ha svolto attività difensiva. CONSIDERATO IN DIRITTO 1 Con il primo motivo i ricorrenti lamentano falsa applicazione dell’art. 1126 c.c., rilevando che la terrazza non è di proprietà comune, ma di proprietà esclusiva degli eredi C. perchè, a differenza del solaio intermedio, non solo funge da copertura all’immobile sottostante, ma serve anche da affaccio all’appartamento dei predetti: da ciò consegue che le spese delle parti di terrazzo avulse dalla funzione di copertura (parapetti, ringhiere, ecc.) restano a carico di chi proprietario esclusivo. Secondo i ricorrenti, quindi, il principio dell’art. 1126 c.c., si applica solo per le spese relative al solaio e quindi la Corte d’Appello ha errato nel porre le spese della terrazza in proporzione tra le parti. Il motivo è inammissibile per difetto di specificità perchè dà per scontato che siano state addebitate alla Cr. anche le spese per ringhiere e parapetti senza però assolutamente dimostrarlo: nel ricorso infatti non si fornisce alcun elemento che possa sorreggere l’affermazione dei ricorrenti. 2 Col secondo motivo denunziano omesso esame e omessa motivazione circa un fatto decisivo (crollo della terrazza determinato – secondo la ricostruzione del CTU – dall’assenza di manutenzione del pavimento e, quindi, dalla corrosione delle strutture portanti in ferro). Tale fatto decisivo avrebbe dovuto indurre i giudici di appello a ritenere i proprietari del terrazzo responsabili esclusivi del crollo e, come tali, quindi unici obbligati ad accollarsi il rifacimento, in mancanza di prova liberatoria. Il motivo è fondato. La Corte d’Appello, nel regolare la misura della contribuzione al rifacimento della terrazza crollata, ha applicato il principio di cui all’art. 1126 cc e dunque ha posto a base della propria decisione il fatto che le unità delle parti in lite facciano parte di un edificio condominiale: una tale ricostruzione in fatto non è oggetto di censura e pertanto la natura condominiale del fabbricato non è più in discussione. Ciò posto, in materia di ripartizione delle spese di manutenzione di lastrici solari e terrazze a livello che provocano danni da infiltrazioni agli immobili sottostanti, le sezioni unite hanno di recente affermato che in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonchè sull’assemblea dei condomini ex art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (v. Sez. U, Sentenza n. 9449 del 10/05/2016 Rv. 639821). Il principio citato, affermato – come si è detto – in materia di riparto delle spese di riparazione per evitare danni da infiltrazioni negli appartamenti, vale logicamente anche nel caso di specie, in cui si discute pur sempre di danni da omessa manutenzione (ma anzi, forieri di ben più gravi conseguenze, rappresentate addirittura dal crollo della terrazza a livello). Ebbene, nel caso in esame, la Corte d’Appello di Catanzaro ha applicato seccamente la regola dell’art. 1126 c.c., ma non si è posta il preliminare problema di verificare, sulla scorta degli accertamenti peritali e delle altre risultanze processuali, l’imputabilità soggettiva del danno, e cioè di stabilire se le cause del crollo fossero ascrivibili ad un concorso di responsabilità dei due proprietari interessati oppure a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo della terrazza stessa che, come pure precisato dalle sezioni unite, ne è anche il custode, con tutti i doveri di cui all’art. 2051 c.c.. L’indagine era assolutamente decisiva perchè solo in caso di risposta positiva al primo quesito si sarebbe rivelata giuridicamente corretta la conclusione di applicare la regola del riparto di cui all’art. 1126 c.c.. La sentenza deve pertanto essere cassata per nuovo esame, sulla scorta del citato principio, da parte del giudice di rinvio (altra sezione della medesima Corte territoriale) che provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità. P.Q.M.la Corte rigetta il primo motivo di ricorso; accoglie il secondo e cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto con rinvio, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d’Appello di Catanzaro. Così deciso in Roma, il 20 dicembre 2016. Depositato in Cancelleria il 7 febbraio 2017 La responsabilità del condominio Cass. Sez. 2, n. 03239/2017
Il principio è stato ribadito da Sez. 2, n. 03239/2017, Orilia, Rv. 642495-01, la quale, a proposito dei danni derivanti dall’omessa manutenzione del lastrico solare (o della terrazza a livello), non comune a tutti i condomini, ha individuato nel proprietario o usuario esclusivo, quale custode del bene, ai sensi dell’art. 2051 c.c., e nel condominio, in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni, ex artt. 1130, comma 1, n. 4 e 1135, comma 1, n. 4, c.c., i soggetti responsabili, in concorso tra loro, ribadendo altresì che il concorso di tali responsabilità va risolto, di regola, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno.PQM